[임장] 1기 신도시 산본 임장후기 : 산본역 역세권부터 학군지역 금정역 GTX/재개발 지역까지

1기 신도시 산본 임장후기 : 산본역 역세권부터 학군지 + 금정역 GTX/재개발 호재 지역까지

 

안녕하세요,

오늘은 직접 걸어서 가본 1기 신도시 산본 임장후기에 대해 말씀드리려고 합니다.

 

부동산 투자 공부를 시작하면서 실제로 현장 분위기는 어떤지 알고 싶어서 직접 다녀왔는데요,

첫 임장으로 다녀온 지역은 바로 "산본"입니다.

 

 

산본 신도시는 분당, 평촌, 일산 등과 함께 조성된 1기 신도시입니다.

정확한 위치는 경기도 군포시 산본동이며, 서울의 포화된 인구를 수용하기 위해 지어진 전형적인 주거단지입니다.

산본 신도시는 "베드타운"으로 손꼽히는 지역인데요,

거주민의 대부분이 다른 지역에 직장을 갖고 있기 때문에 정말 "주거"만 하는 도시라고 볼 수 있습니다.

 

산본의 주요 특징으로는

 

• 중심상가를 기준으로 주거단지가 둘러쌓고 있는 구조
• 산본역을 중심으로 모든 상권이 형성되어 있으며, 이마트/롯데피트인/원광대병원/시청 등 편의시설 발달
• 각 지구마다 근린공원 및 중앙공원이 잘 발달되어 있음
• 4호선이 지나가며 지상으로 달림
• 20평 이하 소형 주공아파트가 많으며, 인구밀도는 높지만 일자리가 없음(자급자족 불가)

 

이렇게 정리할 수 있겠네요.

산본역 부근에 위치한 금정역에 GTX 호재가 있으며, 금정역 앞 오래된 상가지구는 재개발 정비구역으로 지정된 상태입니다.

 

각설하고, 

지금부터 걸어 다니면서 부동산을 통해 얻은 정보들과 개인적인 생각에 대해 말씀드리겠습니다.

 

 

임장 기준 및 임장 경로

 

산본 임장기준은 다음과 같습니다.

 

• 실거주 가능한 매매 4억 초반, 전세 갭 1.5억 이하, 20평대, 남향 아파트
• 산본역 기준 역세권 / 학군지 / 대장아파트(분위기 확인용)
• 금정역 기준 GTX / 재개발 호재 지역

 

<산본 임장 경로>

 

임장은 모두 도보로 진행했습니다.

산본역 3번 출구를 시작으로 산본역 앞 대표 상업지구를 한 바퀴 돌아본 후,

<산본역 앞 대표 상업지구>

 

부동산 2곳을 방문하여 역세권에 위치한 세종주공 6단지 아파트 매물 2건과 우륵주공 7단지 아파트 매물 1건을 확인했습니다.

추가로 산본의 대장 학군으로 불리는 수리중/궁내중 근처 부동산에 방문하여 산본금강 1차 아파트 매물 1건을 확인했습니다.

<산본 역세권 / 학군지 아파트>

 

마지막으로 산본의 대장 아파트인 래미안하이어스 아파트와 근처에 위치한 e편한세상금정역에코센트럴아파트에 방문하여 대장 지역의 분위기를 점검했습니다.

<산본 대장 아파트 및 근처 아파트>

 

집으로 가는 길엔 금정역 방향으로 걸어가면서 재개발 정비구역으로 지정된 상업지구의 분위기와 진행상태를 확인했습니다.

 

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현장 및 부동산 방문 후기

 

먼저 산본역 앞 상업지구는 오전시간임에도 불구하고 사람들로 북적였습니다.

중심 상가 기준으로 대형마트와 아울렛, 식당이 잘 형성되어 있었고, 상업지구의 외곽에는 학원이 많았습니다.

산본역으로 타지 사람이 놀러올 것 같지는 않은데, 상업지구에 사람이 많은 걸 보니 인구밀집도가 높은 것 같습니다.

 

직접 매물을 확인하면서 얻은 정보는 네이버 부동산/KB 부동산을 통해 사전 조사한 내용과는 사뭇 달랐습니다.

현장을 방문했을 때는 급매는 대부분 소진된 상태였으며 무주택자 내 집마련과 상급지 갈아타기 등 실거주자에 의해 거래가 이루어지는 느낌이었습니다.

 

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산본역 근처의 아파트는 대부분 20년이 넘는 구축으로 필로티 구조와 복도식 구조를 갖고 있는 전형적인 주공아파트 형태였습니다.

거의 모든 아파트가 수도와 엘리베이터는 교체 완료되었고요.

지하 주차장은 대부분 갖고 있지만, 이 또한 공간이 넉넉하지 않아 주차 문제를 해결하는 것은 어려울 것 같습니다.

그러나 동 간 거리가 넓고 아파트 근처로 철쭉동산, 수리산, 중앙공원 등 좋은 전망을 갖고 있는 것이 장점이었습니다.

 

의외였던 점은 학군지로 손꼽히는 곳에 젊은 부부에 의한 거래가 활발할 줄 알았지만 매물이 빠지지 않는 느낌이었고,

역세권에 위치한 아파트는 평수가 더 작음에도 불구하고 호가가 올라가고 있었습니다.

양도세 혜택을 받으려고 물건을 내놓는 경우도 없었고, 급매도 대부분 소진된 것으로 보아 또 한 번 "경제 위기/금리와 눈치게임에 들어간 것이 아닌가?" 하는 생각이 들었습니다.

 

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확실히 대장아파트로 가는 길은 도로가 시원시원하게 잘 뚫려있고 전체적으로 신도시 느낌을 받았습니다.

신축아파트 아파트답게 내부 분리수거 시설, 지하주차장, 커뮤니티가 잘 형성되어 있었고 동 간 거리가 좁은 게 특징이었습니다.

구축 아파트를 보다가 신축 아파트를 보니 신축에 살고 싶다는 생각이 강하게 들었습니다.

 

마지막으로 금정역 방향으로 걸으면서 전통시장 근처 상업지구의 재개발이 얼마나 진행되었나 살펴보았는데,

너무나 평화롭고 조용한 분위기여서 기약 없이 기다려야 할 듯한 느낌을 받았습니다.

 

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산본은 1기 신도시여서 많이 낡았을 것이라고 생각했는데 생각보다 도시 자체가 깔끔했고,

공원도 많고 편의시설이 잘되어 있어 살기 좋은 동네라고 생각했습니다.

동네 자체가 오밀조밀하게 잘 뭉쳐있어 도보로 어디든 갈 수 있는 것도 장점이였구요.

 

 

결론

 

1기 신도시 산본을 걸어서 임장하고 느낀 점은 크게 3가지입니다.

 

1. GTX / 재개발 / 리모델링 등 호재는 잠깐이지만, 실거주자가 몸으로 느끼는 입지(특히 교통)가 미치는 영향이 더 큰 것 같다.

 

2. 1기 신도시 아파트는 20년 넘는 구축들로 이루어져 있기 때문에 올수리 된 매물을 비싸게 사는 것보단, 수리가 안된 매물을 싸게 사서 직접 수리한 후 전세를 놓거나 실거주를 하는 게 좋아 보인다.

 

3. 신혼부부는 산본을 상급지(평촌/과천)로 가기 전에 거쳐가는 느낌이고, 수리산을 끼고 있는 조용한 동네이기 때문에 노부부가 실거주하기에 좋아 보인다 (이마트/롯데피트인/원광대병원/도서관, 공원, 시청).

 

감사합니다.