[부동산 계약] 원룸/오피스텔 부동산 계약하는 법 (1) - 자금 계획 세우기

원룸/오피스텔 부동산 계약하는 법 (1) - 자금 계획 세우기

 

 

안녕하세요,

최근 오피스텔 및 빌라 위주로 전세사기가 기승을 부리고 있는데요,

동탄에서는 무려 253채에 달하는 오피스텔이 전세 사기에 휘말려 임차인이 전세금을 돌려받지 못할 위기에 쳐해 있습니다.

아래 기사는 가장 최근에 발생한 동탄 전세사기 관련 기사입니다.

 

https://biz.chosun.com/real_estate/real_estate_general/2023/04/23/SU7HEERPM5FP3CT4XIS7ORUJP4/

”화성사업장까지 걸어서 8분”… ‘동탄 전세사기’ 삼성전자 피해자 속출한 이유

 

동탄은 삼성전자 반도체 사업장을 품고 있어 원룸/오피스텔의 수요가 매우 높습니다.

특히, 삼성전자 기숙사 수용 인원이 매우 적기 때문에 사회초년생에 의해 원룸/오피스텔 월세 및 전세 거래량이 높습니다.

이 때문에 동탄 인근 도시(망포, 병점)의 월세 및 전세 가격이 기형적으로 높은 구조를 갖고 있는데요,

월세가 비싸 돈을 모으기 힘들다는 인식 때문에 대부분의 신입 사원은 전세로 원룸/오피스텔을 계약해 왔습니다.

 

원룸/오피스텔 전세 가격이 말도 안 되게 비싸더라도 부동산 상승기엔 표면적으로 문제가 되지 않았지만,

부동산 하락기에 접어들면서 높은 전세가로 원룸/오피스텔을 계약한 임대인들이 악의적으로 세금을 체납하거나

개인 파산 신청을 통해 보증금을 고의적으로 돌려주지 않는 사기 행위가 터지고 있습니다.

 

따라서 자취를 계획하고 있는 대학생 또는 사회초년생 분들에게 도움이 됐으면 하는 바람으로원룸/오피스텔 부동산 계약에 대한 포스팅을 작성해보려고 합니다.

 

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STEP 1. 자금 확보

 

자취를 하기로 결정했다면 가장 먼저 해야 할 단계는 "자금 확보"입니다.

 

보증금 또는 월세로 지불 가능한 금액을 계산한 후, 금액에 맞는 부동산을 구한다면 불필요한 자금 낭비를 줄일 수 있습니다.

공인중개사는 높은 금액의 부동산 계약을 체결할수록 높은 수수료를 받기 때문에 더 좋은 방으로 유혹하는 경우가 많습니다.

 

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전세로 살 계획이라면 대출 가능한 금액 및 현재 보유하고 있는 목돈을 합산하여 예산을 설정합니다.

보통 사내 은행(MG새마을금고, 우리은행) 대출을 통해 1억 ~ 1.5억까지 확보가 가능하며,

카카오뱅크 청년전세자금 대출로 1억까지 확보할 수 있습니다. (개인의 신용상태 및 정부/은행 정책에 따라 대출 가능한 금액이 달라질 수 있습니다.)

 

작년 소득이 5,000만 원 이하인 신입 사원은 청년 전용 버팀목 전세자금 대출과 같은 정부 대출을 이용할 수 있습니다.

부모님 지원을 받아 아파트 매매를 고려한다면 디딤돌 대출을 이용하여 바로 아파트를 매수하는 방법도 있습니다.

 

일반적으로 전세 대출은 전세 보증금의 70~80% 까지 대출 가능하기 때문에 이 점을 고려하여 예산을 수립해야 합니다.

부동산 계약서 작성 시, 보통 전세 보증금의 5~10%를 계약금으로 이체하기 때문에 현금 보유량을 꼭 확인 바랍니다.

 

만약 마음에 드는 전세 매물을 만났을 때 확보 가능한 전세금이 부족하다면,

반전세 (전세 보증금을 낮추고, 차액에 대응되는 월세를 납입)로 계약을 시도할 수 있으니 참고해 주세요.

(최우선변제금액으로 전세 보증금을 설정하고 나머지는 월세로 납입하는 것도 좋습니다)

 

특히, 전세(또는 반전세)로 부동산을 구한다면 무엇보다도 전세보증보험이 가입 가능한지 체크하는 게 중요합니다.

(해당 부분은 계약 관련 포스팅에서 다시 다룰 예정입니다)

 

최근 병점, 동탄 순으로 전세 사기가 터지면서 전세 계약이 꺼려질 수밖에 없는데요,

아래와 같이 우선변제금액에 해당하는 금액만큼만 보증금으로 설정하고 월세를 납부하는 반전세 계약 또한 하나의 방법이 될 수 있습니다.

 

◇ 소액임차인의 범위

☞ 아래 구분에 따른 기준 금액을 보증금으로 지불한 임차인이 소액임차인에 해당합니다.

서울특별시	1억6천500만원 이하
「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시 제외), 세종특별자치시, 용인시, 화성시 및 김포시	1억원4천500만원 이하
광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역 제외), 안산시, 광주시, 파주시, 이천시 및 평택시	8천500만원 이하
그 밖의 지역	7천500만원 이하

 

◇ 우선변제 금액

☞ 소액임차인이 우선변제를 받을 수 있는 금액은 그 보증금 중 다음의 구분에 따른 금액입니다. 이 경우 우선변제금액이 주택가격의 2분의 1을 초과하는 경우에는 주택가격의 2분의 1에 해당하는 금액을 변제받습니다.

서울특별시	최대 5천500만원
「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시 제외), 세종특별자치시, 용인시, 화성시 및 김포시	최대 4천800만원
광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역 제외), 안산시, 광주시, 파주시, 이천시 및 평택시	최대 2천800만원
그 밖의 지역	최대 2천500만원

 

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월세로 살 계획이라면 보증금에 대한 부담이 적기 때문에 본인이 감당할 수 있는 월세를 설정하는 것이 중요합니다.

비싼 월세의 부동산을 계약한다면 주거 비용에 의한 지출이 높아 자산을 모으기 힘들다는 단점이 있습니다.

그러나 최근 논란이 되고 있는 전세 사기에 대한 걱정이 (거의) 없다는 강력한 장점이 있습니다.

 

 

결론

 

공채 합격 발표 후 (1~3월 및 7~9월), 입사 전에 자취방을 구하는 모습을 흔하게 볼 수 있는데요,

본인의 자금 마련 계획을 먼저 세운다면 자연스럽게 금액에 맞는 지역과 부동산 조건을 선택할 수 있을 것입니다.

 

다음 포스팅은 임직원이 주로 거주하는 지역과 부동산 종류에 대해 다뤄보도록 하겠습니다.

감사합니다.