[상가 투자] 지식산업센터 분양권 및 임대 수익 투자 (feat. 법인세/취득세/재산세 감면)

지식산업센터 분양권 및 임대 수익 투자 (feat. 법인세/취득세/재산세 감면)

 

안녕하세요,

부동산 투자 공부를 본격적으로 시작하면서 아파트 외에 상가 투자에도 관심을 갖게 되었습니다.

 

아파트 가격이 정점에 달했던 19년도쯤부터 지식산업센터에 투자 광풍이 불었던 것으로 기억하는데요,

아래 발췌된 기사를 보면 그 광풍의 이유를 쉽게 이해할 수 있습니다.

 

<저금리 기조 아래 투자 열풍 넘어 광풍>

지식산업센터가 수익형 부동산으로 주목받기 시작한 건 2019년부터다. 주택 규제 강화로 투자처가 막히자 상대적으로 규제에서 자유로운 지식산업센터로 뭉칫돈이 몰렸다. 지식산업센터는 사업자등록만 증빙하면 개인·법인에 상관없이 분양받을 수 있다. 개인 사업자·투자자는 분양가·매매가의 70%, 법인의 경우 최대 80%까지 대출이 가능하다. 1억 원짜리 지식산업센터 상품을 구입하는 경우 실투자금이 2000만~3000만 원에 불과하다는 의미다. 주택 수 산정은 물론 보유세나 양도소득세 등 각종 과세에서 자유롭고 전매 제한도 없어 값싸게 분양받은 뒤 전매를 통해 시세차익을 노린 개인투자자들이 몰렸다. 저금리 기조 아래 투자 열풍은 광풍이 됐다.

출처 : 시사저널(http://www.sisajournal.com)

 

이런 지식산업센터 광풍으로 인해 공급이 과하게 많아지면서 거품이 빠지고 있는 추세인데요,

높은 공실률로 인해 수익률이 급감하면서 분양가 보다 낮은 가격인 "마피" 매물이 많아지고 있습니다..

 

지금부터 지식산업센터 분양권 및 임대 수익에 대한 개인적인 생각을 정리해보려고 합니다.

 

 

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지식산업센터 투자 및 수익률 계산

 

최근 판교와 동탄을 중심으로 수도권 최대규모 산업단지인 테크노벨리가 개발되면서 많은 지식산업센터가 공급되고 있습니다.

이렇게 지식산업센터의 공급이 많다는 뜻은 당연히 기업의 수요가 높다는 의미로 해석되는데요,

그 예시로 삼성전자는 동탄테크노벨리에 위치한 건물(샹보르줌타워) 전체를 임차하여 공유 오피스 및 교육 시설로 활용하고 있으며,

동탄역 근처에 위치한 건물(에이스큐브)을 전체를 임차하여 거점 오피스로 활용할 예정입니다.

 

판교 반도체 클러스터 조성, 300조 규모의 용인 반도체 클러스터단지 조성으로 인해 반도체 대기업 및 협력 업체의 입주 규모가 엄청날 것이기 때문에 지식산업센터 건설이 활발한 것 같습니다.

 

<수도권과밀억제권역 밖 이전 중소기업에 대한 세액감면 혜택>

 

서울 밖의 지역에 위치한 지식산업센터임에도 불구하고 주목받는 이유는 바로 기업이 받는 "세액감면 혜택" 때문인데요,

크게 2가지 세액감면 혜택을 받을 수 있습니다.

 

1. 수도권과밀억제권역 밖으로 이전 시 조세특례제한법에 의해 4년간 법인세 100% 감면 후 2년간 50%감면

2. 지식산업센터는 지방세특례제한법에 의해 2025년 12월 31일까지 취득세 35%, 재산세 35%의 세제 감면 혜택

 

실 입주 기업이 아닌 투자자의 경우 세액감면 혜택과 무관하지만,

입주를 원하는 기업의 수요가 높을수록 분양권 양도 수익 및 임대 수익을 창출하기 쉽기 때문에 25년까지 지식산업센터 공급이 활발할 것으로 예상됩니다.

 

특히, 삼성전자와 같은 대기업은 지식산업센터를 건물을 통째로 임대하여 사용하는 경우가 많습니다.

따라서 이런 대기업의 오피스 수요가 높은 곳에 호실을 분양받는다면 안정적인 투자 수익을 기대할 수 있을 것입니다.

 

지식산업센터 투자 수익률을 가장 "이상적"으로 계산(개인 투자자의 취득세/재산세/양도소득세 제외)한다면 아래와 같습니다.

 

예시) 지식산업센터 호실 1개를 분양받을 경우

 

- 실투자 금액 계산

분양금액	은행융자 (최대 80%)	보증금	실 투자금
3.5억 원	2.8억 원	2천만 원	5천만 원

 

- 1년 수익률 계산

• 수익률 MAX

1년 임대료	융자이자 (3.5%)	실 1년 임대료	실 투자금	1년 수익률
100만 원 x 12 개월 = 1200만 원	980만 원	220만 원	5천만 원	4.4%

• 수익률 MIN

1년 임대료	융자이자 (5.5%)	실 1년 임대료	실 투자금	1년 수익률
80만 원 x 12 개월 = 960만 원	1540만 원	- 580만 원	5천만 원	- 11.6%

 

임대료 기준과 융자 금리는 개인의 상황에 따라 많이 다르지만,

제로 금리 시절이었던 19년~21년과의 상황과 비교하면 높은 금리로 인해 수익률이 급감하는 모습입니다.

 

재산세/취득세/양도소득세 등을 고려하면 수익률이 더 하락할 가능성도 존재합니다.

 

 

지식산업센터 투자의 위험성

 

최근 지식산업센터는 하이엔드 / 고품격 등 고급 콘셉트로 공급이 이루어지는 추세입니다.

지식산업센터의 고질병이었던 주차 문제를 해결하기 위해 주차장 면적을 크게 가져가며,

헬스장/수영장/음식점 등의 편의시설과 입주 기업의 재직자를 위한 기숙사 시설까지 제공하고 있습니다

 

지식산업센터 분양사 측에서 이러한 고급 콘셉트와 세액 감면 혜택으로 인한 기업의 높은 수요를 빌미로 투자 홍보하는 것을 많이 볼 수 있는데요,

개인적으로 "최근 3년간 이루어진 공급과잉 + 높아진 대출 금리와 낮아진 수익률 + 주변 지식산업센터의 공실률 증가"로 신중한 투자가 필요할 것 같습니다.

 

 

결론

 

짧은 식견으로는,

자금 여력이 충분한 투자자(또는 법인)가 지식산업센터 호실을 대량으로 분양받아 대기업에게 분양권을 매도하거나 임대 수익을 올리는 방법이 좋을 것 같습니다.

 

지식산업센터 투자는 아직 저에게 낯선 영역이기 때문에 아파트 투자에 집중해야 할 것 같습니다.

감사합니다.