[임장] 동탄2 신도시 임장후기 : 영천동, 청계동

동탄2 신도시 임장후기 : 영천동, 청계동

 

안녕하세요,

이번에 부동산 임장을 다녀온 지역은 경기도 화성시에 위치한 "동탄2 신도시"입니다.

 

동탄2 신도시는 화성시에서 동탄1 신도시, 봉담지구와 더불어 대표적인 인구밀집 지역으로 인근에 대기업이 많이 위치하고 있어 실거주자가 많습니다.

신도시답게 시원시원한 교통망과 신축 아파트 단지, 그리고 호수 공원과 다양한 산책로 등 쾌적한 주거 환경을 갖고 있습니다.

 

<동탄2 토지이용계획도>

 

동탄2 신도시의 특징은 다음과 같습니다.

 

• 경기도에서 평균 연령이 가장 젊은 도시로 영유아 비율이 특히 높음 (10대 비중은 타 지역과 비슷함, 학군이 부족)
• 주변에 대기업이 많아 신혼부부 및 젊은 세입자가 많음
• 경부고속도로, 동탄역 SRT 등 다른 지역으로 이동을 위한 교통은 좋으나, 동탄2 신도시 내에서는 자차가 없으면 이동이 힘들 정도로 교통이 좋지 않음(지하철 X, 마을버스 대기 시간이 김)
• 오산 생활권 / 청계 생활권 / 영천 생활권 / 목동 생활권 / 동탄호수 생활권 등 각각의 생활권을 따라 상권이 형성되어 있고, 생활권 간의 이동이 어려운 편

오산동(1888 세대)과 신동(5530 세대)에 예정된 입주 물량이 많아 25년도에 주변 전세가 하락이 예상됩니다.

다만, 동탄역 에이스 큐브 건물로의 삼성전자 직원 이주 + ASML 신사옥 건립 + 동탄지식산업센터 입주로 인해 동탄역 인근 아파트는 전세가를 회복할 수 있을 것이라 생각합니다.

 

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임장 기준 및 임장 경로

 

동탄2 신도시 임장 기준은 다음과 같습니다.

 

• 매매가 6억 미만의 500세대 이상 20평대 아파트
• 생활 인프라와 주변 상권이 잘 정리된 곳
• 단지 내에 커뮤니티가 잘 조성된 곳
• 위 조건을 만족하면서 동탄역과의 접근성이 우수한 곳

<동탄2 신도시 임장 경로>

 

동탄역에서 출발하여 롯데백화점 및 동탄역 인근 상권을 둘러본 후 청계동에 위치한 동탄역 센트럴상록아파트 매물을 확인했습니다.

해당 아파트는 동탄역을 도보로 접근할 수 있고, 대로에 위치하며 빨간 버스를 바로 탈 수 있다는 장점을 갖고 있습니다.

 

이러한 장점에도 불구하고 동탄역 대장 아파트로 불리는 시범단지 아파트(동탄역시범우남퍼스트빌, 동탄역시범더샵센트럴시티, 시범한화꿈에그린프레스티지, 동탄역시범호반써밋)에 비해 상대적으로 낮은 매매가를 갖고 있는데요,

사용된 건축 자재가 상대적으로 저렴하여 층간 소음 문제가 존재하기 때문임을 부동산 소장님을 통해 확인할 수 있었습니다. (구글에 검색만 해도 나오는 유명한 사실입니다)

 

경부고속도로 지하화에 따라 해당 부지에 상권이 들어올 것이며, GTX 노선 개통 및 수인 분당선 연장으로 인한 혜택을 받을 수 있는 아파트이기 때문에 소음을 감당할 수 있다면 투자하기에 나쁘지 않아 보였습니다.

 

<영천동 한백 11자 상가>

 

그 후, 영천동으로 넘어와 대표 상권인 한백 11자 상가를 임장하였습니다.

대로변에 11자 모양으로 쭉뻗은 상권이 형성되어 있었으며, 유명 프랜차이즈 학원 및 스타벅스가 입점해 있는 것을 확인하였습니다.

동탄2 신도시의 특징으로 생활권마다 대표 상권을 갖고 있으며 굳이 다른 생활권으로 이동하여 상권을 이용할 이유는 없어 보입니다. (동탄역 인근 인프라 제외)

 

11자 상가에서 동탄역포레너스 아파트로 향하는 길은 오르막길이었는데요,

경사가 높지는 않았지만 완만한 오르막이 길게 이어져 자차가 필수라고 생각했습니다.

 

이후, 부동산을 방문하여 동탄역포레너스 매물 1건을 확인했습니다. 기존 아파트명에서 동탄역포레너스로 아파트 이름을 변경했는데요,

아파트 이름에 "동탄역"이 들어가지 않으면 동탄역과 멀어 보이기 때문에 심리적으로 가치가 낮아 보인다는 부동산 소장님의 의견을 들을 수 있었습니다.

 

<동탄역포레너스 아파트 및 주변 상권과 오르막길>

 

다음 부동산을 방문하여 동탄파크푸르지오 매물 2건을 확인하였습니다.

동탄파크푸르지오는 기흥 IC와 상당히 인접하고 있으며, 추후 수인분당선 역이 생기는 지역이라는 정보를 얻을 수 있었습니다.

다만, 주변 상권이 없고 언덕길에 위치하고 있다는 것이 아쉬웠지만 당일에도 매매 거래가 3건 이루어지는 등 거래가 활발하게 이루어지고 있었습니다.

 

 

마지막으로 청계동 카림상가로 내려와 학원가로 유명한 카림상권을 둘러본 후,

주변에 위치한 동탄역호반써밋, 동탄역센트럴푸르지오, 동탄역신안인스빌리베라 2차 아파트를 둘러보며 임장을 마무리했습니다.

 

 

현장 및 부동산 방문 후기

 

6월 중순쯤 토요일 오전에 방문했는데 부동산에 계약서를 쓰러 온 신혼부부 및 젊은 가족을 많이 목격할 수 있었습니다.

최근 특례보금자리론 대출과 대출 금리 인하로 인해 다시 매매가가 반등하고 있음을 부동산 소장님을 통해 확인했습니다. 급매물은 대부분 소진된 상태였으며, 2주 만에 호가 5천만 원 이상씩 상승하여 거래되고 있었습니다.

 

대출 규제 완화뿐만 아니라, 동탄역 기준으로 예정되어 있는 교통 호재 (GTX-A 노선, 경부고속도로 지하화, 수인 분당선 연장)과 일자리 증가 (용인 반도체 클러스터 단지, 동탄역 에이스큐브 삼성전자 유치, ASML 신사옥 건립) 등 미래 가치를 상승시킬 요인이 많기 때문이라고 생각합니다.

 

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동탄2 신도시의 전체 느낌은 깔끔하고 넓직하여 쾌적한 느낌을 받았습니다.

하지만 이러한 점이 도보로 이동하기에는 큰 단점으로 다가왔으며, 자차가 필수라는 느낌이 강했습니다.

매물로 확인한 곳의 대부분의 집주인은 삼성전자에 재직 중인 것으로 보였으며, 젊은 부부와 어린 자녀가 함께 사는 경우가 많았습니다.

 

최근 개발된 신도시의 특징답게 대규모 신축 아파트 단지 근처에 상권과 초등학교가 형성된 것을 볼 수 있었습니다.

하지만 고등학교의 수가 상대적으로 적었는데요, 이 때문에 자녀가 클수록 수지/분당과 같은 지역으로 이동하는 것으로 추측됩니다.

 

동탄2 신도시 인근에 위치한 기업에 재직 중이며 자차가 있다면 쾌적하게 살기 좋을 것 같으나,

직장이 판교 또는 서울에 위치하고 있다면 이미 충분히 호재가 반영된 동탄2 매물의 가격이 메리트가 있을지는 의문입니다.

동탄역 인근 청계동과 오산동은 교통 호재로 인해 추가 상승여력이 있다고 판단되며 투자 목적으로는 언급한 지역을 눈여겨보고 있습니다.

 

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요약하자면, 직장이 근처에 위치해 있다면 쾌적하게 신도시 인프라를 누리며 추가 호재를 경험할 수 있는 살기 좋은 도시라고 생각됩니다.

그러나 SRT 역이 존재한다는 이유가 서울 입장에서는 메리트가 있는지 의문이며, 현재 지하철이 없다는 것이 가장 큰 단점으로 생각됩니다.

본인의 가치관과 상황에 따라 같은 가격으로 "서울 B급지 구축 vs 경기도 A급지 신축" 중에 선택이 나눠질 것 같습니다.저는 직장이 근처에 있기 때문에 경기도 A급지 신축을 선택할 것 같고요.

 

 

결론

 

경기도 화성시 동탄2 신도시를 임장하고 느낀 점은 크게 3가지입니다.

 

1. 전세가율 (매매가 대비 전세가)이 매우 낮은 지역으로, 투자자와 실거주자가 생각하는 동탄2의 가치가 다른 것으로 생각 됨 (갭투자 및 예정된 공급이 많을 수록 전세가율이 하락함 -> 전세가율이 낮은 것이 최근 부동산 트렌드).

 

2. 동탄역 근처 지역은 호재(경부고속도로 지하화, GTX-A 노선 개통, 수인 분당선 연장 + 삼성전자/SK 하이닉스 용인 개발 등)가 많아 추가 상승 여력 존재. 

 

3. 동탄2 대부분 학교의 학업성취도율이 낮고 지하철이 없고 교통이 불편함. 때문에 자녀가 클수록 수지/분당으로 이사를 가기 때문에 전세가율이 낮지 않을까?라는 생각. 직주근접(삼성전자/SK 하이닉스/현대기아차/ASML/제약 회사)을 위한 실거주자 위주로 도시가 형성될 것으로 예상.